「シンガポールのリートにはどんな指標があるの？」
「シンガポールのリートはどうやって分析するの？」
そんな疑問におこたえすべく、リートを分析する指標を紹介します。
前回同様、しろうとの主婦が勉強してかみ砕いてまとめてみたものです。
漢字や会計用語がどうしても出てきますが、それらについてもわかるように書いてみます。
この記事を読めば分かることは以下の通りです。
・シンガポールのリートでよく使われる指標
それでは、行ってみましょう！
シンガポールのリート企業一覧
まずはこちら。シンガポールのリート企業一覧。
実は、毎日更新される一覧サイトがあります。以下の表は2020年1月20日時点のもの。
※最新の情報はサイト元に行ったり、企業のIR情報を見に行ったりして確認してみてください。
引用：FifthPersoon S-REIT Real Time Daily Update:
| Name | Price | Distribution Yield | Price to Book | DPU | NAV | Property Yield | Gearing Ratio |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| AIMS APAC Reit | 1.33 | 7.14% | 0.99 | 0.0950 | 1.350 | 6.52% | 34.8% |
| ARA US Hospitality Trust | 0.52 | 0.60 | 0.860 | 7.71% | 35.9% | ||
| Ascendas Reit | 3.09 | 3.72% | 1.43 | 0.1149 | 2.160 | 4.22% | 35.7% |
| Ascott Reit | 1.06 | 7.18% | 0.87 | 0.0761 | 1.220 | 4.47% | 38.0% |
| BHG Retail Reit | 0.59 | 6.62% | 0.70 | 0.0387 | 0.830 | 5.56% | 35.7% |
| ARA Logos Log (Cache Log) | 0.70 | 7.95% | 1.18 | 0.0552 | 0.590 | 6.43% | 40.1% |
| ESR REIT (Cambridge Ind Tr) | 0.41 | 9.78% | 0.95 | 0.0401 | 0.433 | 5.87% | 41.5% |
| Capitaland Integrated Comm | 2.38 | 5.03% | 1.13 | 0.1197 | 2.110 | 5.54% | 32.9% |
| CapitaR China Tr | 1.47 | 6.73% | 0.95 | 0.0990 | 1.550 | 5.21% | 36.7% |
| Cromwell European | 0.50 | 8.24% | 0.96 | 0.0408 | 0.516 | 5.52% | 36.8% |
| CDL HTrust | 1.29 | 6.99% | 0.85 | 0.0902 | 1.524 | 5.61% | 35.4% |
| Eagle US Hospitality Trust | 0.14 | 25.39% | 0.15 | 0.0348 | 0.890 | 3.39% | 37.2% |
| EC World REIT | 0.74 | 8.23% | 0.86 | 0.0605 | 0.850 | 5.72% | 38.7% |
| Elite Commercial REIT | 0.66 | 33.6% | |||||
| Far East HTrust | 0.61 | 6.25% | 0.71 | 0.0381 | 0.862 | 3.94% | 39.2% |
| First Reit | 0.25 | 34.40% | 0.25 | 0.0860 | 0.996 | 8.43% | 38.8% |
| Frasers Cpt Tr | 2.64 | 3.57% | 1.16 | 0.0942 | 2.270 | 4.04% | 35.9% |
| Frasers HTrust | 0.54 | 2.59% | 0.83 | 0.0140 | 0.650 | 2.67% | 37.7% |
| Frasers Log & Comm Tr | 1.57 | 4.54% | 1.43 | 0.0712 | 1.100 | 4.06% | 37.4% |
| IREIT Global | 0.67 | 8.42% | 0.79 | 0.0564 | 0.850 | 5.34% | 39.3% |
| Keppel DC Reit | 2.88 | 2.64% | 2.53 | 0.0761 | 1.140 | 6.72% | 30.7% |
| Keppel Pacific Oak US REIT | 0.71 | 8.52% | 0.88 | 0.0601 | 0.800 | 5.95% | 36.9% |
| Keppel Reit | 1.20 | 4.63% | 0.86 | 0.0556 | 1.400 | 3.22% | 36.3% |
| LendLease Global Comm | 0.81 | 3.79% | 0.95 | 0.0305 | 0.850 | 2.79% | 35.1% |
| Lippo Mall Indo Retail Trust | 0.07 | 32.32% | 0.24 | 0.0223 | 0.282 | 10.38% | 48.8% |
| ManulifeReit USD | 0.74 | 8.05% | 0.93 | 0.0596 | 0.800 | 5.29% | 37.7% |
| Mapletree North Asia Comm Tr | 1.03 | 6.92% | 0.73 | 0.0712 | 1.412 | 3.32% | 39.3% |
| Mapletree Ind Tr | 2.95 | 4.15% | 1.82 | 0.1224 | 1.620 | 7.48% | 37.6% |
| Mapletree Log Tr | 2.03 | 4.01% | 1.68 | 0.0814 | 1.210 | 5.13% | 39.3% |
| Mapletree Comm Tr | 2.23 | 3.59% | 1.27 | 0.0800 | 1.750 | 4.24% | 33.3% |
| OUE Com Reit | 0.40 | 8.38% | 0.64 | 0.0331 | 0.620 | 3.03% | 40.3% |
| ParkwayLife Reit | 4.10 | 3.22% | 2.10 | 0.1319 | 1.950 | 5.49% | 37.1% |
| Prime US REIT | 0.84 | 0.94 | 0.890 | 3.20% | 33.7% | ||
| Sabana Reit | 0.38 | 7.79% | 0.66 | 0.0292 | 0.570 | 5.44% | 31.1% |
| Sasseur REIT | 0.82 | 7.97% | 0.92 | 0.0653 | 0.892 | 7.69% | 27.8% |
| SoilbuildBizReit | 0.54 | 7.81% | 0.92 | 0.0422 | 0.590 | 5.77% | 38.2% |
| SPHREIT | 0.87 | 3.14% | 0.95 | 0.0272 | 0.910 | 2.88% | 37.7% |
| StarhillGbl Reit | 0.53 | 5.58% | 0.65 | 0.0296 | 0.810 | 4.49% | 39.1% |
| Suntec Reit | 1.53 | 6.21% | 0.72 | 0.0951 | 2.126 | 3.19% | 37.7% |
見ればわかりますが、実はこの一覧の中に配当や主な指標も入っています。
シンガポールリート：主な指標
Dividend Yield (配当利回り)
リートの配当をそのリートの単価で割ることによって求められます。
例えば、100ドルのリートに対して年間10ドルの配当を出す銘柄なら、配当利回りは10％ということ。
わざわざ計算しなくても配当利回りを一覧でみることができるサイトもあります。
リターンをどれくらいもらえるか他のリートと比べてみて、数字が大きければ大きいだけ( ・∀・)イイ!!ということです。
儲かっている会社じゃないと配当は出せない(投資家還元サービスはできない)のニャ
ただ、単純に高配当だけにつられて買っちゃうと、リート自体の価格がその後は落ちて損しちゃった・・・ってことにもなりかねないので、いろんな角度から見てみましょ～。
Dividend Per Unit (リート1単位あたりの配当金)
リートの単位あたりでどれくらい配当を出しているかという指標です。大きいほど( ・∀・)イイ!!ということです。
Property Yield (不動産投資利回り)
その不動産を買うときにかかった費用に対してどのくらい年間収益をもらえているかという割合のことです。
その不動産の儲ける力をみることができます。
大きいほど( ・∀・)イイ!!ということです。
Price to Book Ratio (PBR)
日本語で株式について使う際は、「株価純資産倍率」と呼ばれます。
そのリートが、リート企業の持つ資産価値の何倍まで買われちゃっているかを表す指標です。
言い換えれば、今リートの会社が潰れてしまったら、持っている資産を使ってどれだけ投資家にお返しできるかという視点ニャ
ちなみに株式の世界ではPBRが1.0倍未満だとお買い得というイメージです。（低いほうが( ・∀・)イイ!!ということです）
Gearing Ratio（ギアリング比率/負債比率/レバレッジ比率）
シンガポールのリートにおいては基本的に45％を上回ることはありません。
この比率が高ければ、成長を目指して色々投資しようとしているのかな、だとか借金が大きくなっていて大丈夫かな、という見方ができます。
逆に低すぎれば、借金を借りてまでいろいろしようとはしないちょっとコンサバな（消極的な）リート企業なのかなという見方になるでしょう。
指標をそれぞれのシンガポールリートに落とし込んでみよう
先ほどFifthPersoon S-REIT Real Time Daily Updateのページから取ってきた指標をもうちょっとかみ砕いていうとこんな感じ。
私はExcelに落として(直接ダウンロードはできませんが、サイトからコピー＆ペーストは良い感じにできます)、
フィルターをかけたり色を付けたりして何かいいのないかな～と時々ザっと見ます。
数字だけ見ても初めはよく分からない場合が多いと思うので、単純に高いのがいいのか低いのが良いのかという切り口で上の表はまとめています。が、実際は色々な要素を組み合わせで判断してください～。
私は気になるリートを見つけたら、
- その企業のIRページに行って次に紹介するプロパティポートフォリオや財務諸表などの色々な資料を見てみる
- ヤフーファイナンスのページで今のポジションを確認する
- アプリでウォッチリスト(自分のお気に入り)に追加する(私の場合はすぐ買えるように証券口座のアプリ)
などをしてみています。
シンガポールリート：指標以外の観点
Property Portfolio（プロパティポートフォリオ)
リート企業がどんな不動産をどれだけ持っているかということです。
リートの資産がある地域や産業のことをいろいろと調べてみるといいのかなと思います。簡単な観点からだと、不動産の大きさ、場所、人がたくさん訪れていてにぎわっていそうかなど。
例えば、大きい建物があるけれど、中身はテナントが入っていなくてガラガラの状態が続いているショッピングモールってこの先、成長が見込めるのでしょうか。
今書いていて、Jurong East駅のBigBoxというショッピングモールを思い出しました笑。2020年時点では、本当にシャッターばかりでただのでっかい箱状態のショッピングモール。駅から雨に濡れずに行けて立地はいいんですけどねぇ。
と、思ったら、コロナの患者を2900人収容する施設になるってニュースを2020年に見かけたニャ。
その後、ビジネスパークに生まれ変わるべく118M SGDで売り出されたとかいう記事も見たよ。どうなるんだろ～。
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あ、横道にそれちゃいましたニャ(笑)
マクロ経済（世の中の大きな動き）
世の中にどんなニュースがあるかや、リート以外の経済的な指標も感じながらウォッチしていくことは大切だと思います。
そういったニュースがリートにどのように影響するか考える必要があります。
簡単な例でいうと、ショッピングモールの顧客が少ないなどのニュースが大きく出ればそのショッピングモール系のリートは一般的に下がります。
コロナ時代の序盤は特に大打撃でしたね・・・。
まとめ
今回はシンガポールのリートにおける代表的な指標を紹介し、その後、具体的に現在のリートに落とし込むとどうなるかを確認しました。
慣れないうちは、この数字って大きいほうがいいの？小さいほうがいいの？どれくらいが一般的なの？という(?_?)ハテナが頭にたくさん浮かぶかもしれませんが、慣れだと思います。かくいう私も勉強中。
私の専門ではないので言葉遣いが変だったり、ここは違うよ！という点がもしかするとあるかもしれません。
何かお気づきの点や、この指標は知っておいたほうがいいよ！ということなどあったらご指摘いただけると幸いです。
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